अमेरिकी आवास बजारमा ७% भन्दा माथिका मोर्गेज दरहरू नै नयाँ सामान्य बन्दै
प्रकाशित मिति : ९ कार्तिक २०८३, सोमबार
Photo: Martin Zenker/Unsplash
अमेरिकी आवास बजारमा ७ प्रतिशतभन्दा माथिका धितो कर्जा दरहरू नै नयाँ ‘सामान्य’ बन्ने संकेत देखिएको छ। नेशनल एसोसिएसन अफ रियल्टर्सका मुख्य अर्थशास्त्री लरेन्स युन र नेशनल एसोसिएसन अफ होम बिल्डर्सका मुख्य अर्थशास्त्री रोबर्ट डाइट्जसहितका आवास अर्थशास्त्रीहरूले सार्वजनिक रूपमा यही धारणा व्यक्त गर्दै आएका छन्।
प्रमुख आवास समूहहरूका आगामी पूर्वानुमानमा पनि यो प्रवृत्ति स्पष्ट झल्किन्छ। फानी माईको प्रक्षेपण अनुसार सन् २०२७ मा मोर्गेज दर औसतमा ७.५ प्रतिशतसम्म पुग्न सक्छ भने मोर्गेज बैंकर्स एसोसिएसनले पनि दरहरू ७ प्रतिशतभन्दा माथिनै रहने अनुमान गरेको छ। यसको अर्थ सन् २०२२ अघिका वर्षहरूमा ऋणीहरूले उपभोग गरेको ३ वा ४ प्रतिशतको मोर्गेज दर निकट भविष्यमै फर्कने सम्भावना निकै कम छ।
सोथबिज इन्टरनेशनल रियाल्टीका दलाल तथा बजार विश्लेषक जेन्ना स्टौफर भन्छन्, डेटाका आधारमा यसमा केही तलमाथि उतारचढाव देखिएला, तर हामी सन् २०१० को दशक वा महामारीको समयको जस्तो आर्थिक वातावरणमा छैनौं।
मोर्गेज दरहरू प्रायः १० वर्षको ट्रेजरी उपजसँगै उतारचढाव हुन्छन्। मोर्गेजहरू सामान्यतया ३० वर्षको अवधि पूरा हुनु अगावै चुक्ता वा रिफाइनान्स हुने हुनाले यसलाई बेन्चमार्कको रूपमा लिइन्छ। लामो अवधिको यो कर्जा लागत उच्च रहिरहनु का पछाडि केही मुख्य कारणहरू छन्:
मुद्रास्फीति उच्च रहँदा लगानीकर्ताहरू भविष्यमा फिर्ता पाउने रकमको क्रयशक्ति घट्ने जोखिमलाई ध्यानमा राख्दै दीर्घकालीन बन्डहरूमा उच्च प्रति,फल माग गर्छन्। फेडेरल रिजर्भको मनपर्ने पीसीई मूल्य सूचकांक अनुसार फेब्रुअरी २०२१ यता मुद्रास्फीति केन्द्रीय बैंकको २ प्रतिशतको लक्ष्यभन्दा तल झरेको छैन।
रियल इस्टेट डेटा फर्म ‘कोटालिटी’की मुख्य अर्थशास्त्री सेल्मा हेप्पका अनुसार संघीय सरकारको भारी ऋण र कृत्रिम बौद्धिकताको कारण डाटा सेन्टर, ऊर्जा उत्पादन लगायतका पूर्वाधार क्षेत्रमा भइरहेको ठूलो निजी लगानीले पनि दीर्घकालीन कर्जा लागत बढाएको छ।
सन् २०२२-२३ को दर वृद्धिका कारण बन्ड पोर्टफोलियोमा ठूलो घाटा व्यहोरेका बैंकहरू मोर्गेज-समर्थित प्रतिभूतिहरू राख्न हिचकिचाइरहेका छन्। वेल्थ म्यानेजमेन्ट फर्म ‘फेसेट’का मुख्य लगानी अफिसर टम ग्राफका अनुसार सिलिकन भ्याली बैंक र फर्स्ट रिपब्लिक बैंकको पतनले पनि बैंकहरूको बन्ड होल्डिङप्रतिको नियामक निगरानीलाई अझ कडा बनाएको छ।
महामारीको बेला फेडेरल रिजर्भले दीर्घकालीन कर्जा लागत घटाउन ठूलो मात्रामा ट्रेजरी बन्ड र मोर्गेज-समर्थित प्रतिभूतिहरू खरिद गरेको थियो, जसले मोर्गेज दरलाई ऐतिहासिक रूपमा न्यून विन्दुमा पुर्याएको थियो। तर, टीडी बैंकका आवासीय ऋण प्रमुख स्टिभ कामिन्स्कीका अनुसार फेडले अहिले सक्रिय रूपमा मोर्गेज-समर्थित प्रतिभूति खरिद गर्न छाडेको छ।
मोर्गेज दरलाई पुनः ६ प्रतिशतको वरपर ल्याउनका लागि कम मुद्रास्फीति, सुस्त आर्थिक वृद्धिका साथै १० वर्षको ट्रेजरी उपजलाई तल ल्याउन सरकारी ऋणको दबाब कम हुनुपर्ने अर्थशास्त्री हेप्प बताउँछिन्।
कामिन्स्कीका अनुसार ७ प्रतिशतभन्दा तल झर्न पनि न्यून मुद्रास्फीति र कम ट्रेजरी उपज आवश्यक पर्दछ। साथै, लगानीकर्ताहरू सुरक्षित लगानीको खोजीमा ट्रेजरी बन्डतर्फ आकर्षित हुँदा कमजोर अर्थतन्त्रले पनि दरहरूलाई तल धकेल्न सक्छ।
तथापि, यो अवस्था कहिले आउँछ भन्ने कुरा अनिश्चित छ। त्यसैले ७ प्रतिशतलाई मात्रै नै सामान्यतया’ भन्न नरूचाउने हेप्प बताउँछिन्, किनकि यो अंक कुनै स्थायी भने होइन। तर ३ र ४ प्रतिशतको मोर्गेज सम्भव गराउने न्यून मुद्रास्फीति, प्रचुर पुँजी र खुकुलो फेड नीतिहरू अब नरहेको उनको भनाइ छ।
घर किन्न चाहनेहरूका लागि निकै कम मोर्गेज दरको पर्खाइमा बस्नु एक ठूलो जोखिम हुन सक्छ। हेप्प भन्छन्, हामीले ३ र ४ प्रतिशतको मोर्गेज नियमित रूपमा प्रदान गर्ने वित्तीय अवस्थामा फर्किने अपेक्षा गर्नु हुँदैन।