उच्च मर्टगेज ब्याजदरले अमेरिकी आवास बजार सुस्त, रिफाइनान्स पर्खाइमा अन्योल
प्रकाशित मिति : २३ जेष्ठ २०८३, शनिबार
Photo: Diane Picchiottino / Unsplash
अमेरिकामा ३० वर्षे घरजग्गा कर्जाको ब्याजदर ६ प्रतिशतभन्दा माथिको उच्च विन्दुमै अड्किएको छ। घरजग्गा ऋणलाई एकीकृत गरी बिक्री गर्ने सरकारी निकाय ‘फ्रेडी म्याक’ ले जुन ४, २०२६ मा सार्वजनिक गरेको तथ्याङ्क अनुसार, हाल यो ब्याजदर औषत ६.४८ प्रतिशत पुगेको छ।
यसले नयाँ घर किन्न चाहने वा पुरानो महँगो ब्याजदरको ऋणलाई रिफाइनान्स गर्न पर्खिरहेका अमेरिकीहरूलाई ठूलो झट्का दिएको छ। सन् २०२६ को फेब्रुअरी महिनामा यो दर ६ प्रतिशतसम्म ओर्लिएकोमा अहिले पुनः तीव्र वृद्धि देखिएको हो।
महँगो ब्याजदरका कारण समग्र घरजग्गा बजार शिथिल बनेको छ, जसप्रति राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्पले गम्भीर चासो देखाएका छन्। उनले अल्पकालीन ब्याजदर निर्धारण गर्ने केन्द्रीय बैंक ‘फेडरल रिजर्भ’लाई कर्जा प्रवाहको ब्याजदरमा भारी कटौती गर्न लगातार दबाब दिँदै आएका छन्।
ट्रम्पद्वारा मनोनीत नयाँ फेड प्रमुख केभिन वार्सले पनि आफ्नो पुराना मुद्रास्फीति विरोधी अडानलाई बदल्दै ब्याजदर कटौतीको वकालत गर्न थालेका छन्।
तर, फेडले सन् २०२४ र २०२५ मा लगातार कटौती गरेपछि हाल ब्याजदरलाई स्थिर राखे तापनि मर्टगेज दर किन बढिरहेको छ भन्ने प्रश्न उठेको छ। वास्तवमा, केन्द्रीय बैंकको घरजग्गा कर्जाको लागतमा निकै कम नियन्त्रण हुन्छ। त्यसैले अमेरिकीहरू लामो समयसम्म उच्च ब्याजदरकै मारमा पर्न सक्ने देखिन्छ।
फेडले ‘फेडरल फण्ड रेट’ लाई मात्र प्रत्यक्ष प्रभाव पार्छ, जुन बैंकहरूले एक-अर्कासँग एक दिने कर्जा लिँदा तिर्ने अल्पकालीन ब्याजदर हो। धेरै मानिसहरू फेडको निर्णयसँगै मर्टगेज दर पनि घटबढ हुन्छ भन्ने ठान्छन्, तर वास्तवमा यो दर मुख्य रूपमा वित्तीय बजारद्वारा निर्धारित हुन्छ।
३० वर्षे मर्टगेज लामो अवधिको सम्पत्ति हो। यस्ता ऋण वा मर्टगेज-ब्याक्ड सेक्युरिटिज खरिद गर्ने लगानीकर्ताहरूले भविष्यको मुद्रास्फीति, आर्थिक वृद्धि, सरकारी ऋण र आगामी वर्षहरूको ब्याजदरको अनुमानका आधारमा निर्णय लिने गर्छन्।
सन् २०२२ र २०२३ को उच्च विन्दुबाट महँगी निकै तल झरेको भए तापनि कच्चा तेलको बढ्दो मूल्य र इरानसँगको जारी तनावका कारण मुद्रास्फीति फेडको २ प्रतिशतको लक्ष्यमा कहिले आइपुग्छ भन्नेमा लगानीकर्ताहरू अझै अनिश्चित छन्। ३० वर्षका लागि स्थिर ब्याजदरमा ऋण दिँदा भविष्यमा महँगी बढेमा पैसाको क्रयशक्ति घट्छ। यही जोखिमको क्षतिपूर्तिका लागि लगानीकर्ताहरूले उच्च प्रतिफलको माग गर्छन्, जसले गर्दा ब्याजदर माथि जान्छ।
स्वतन्त्र निकाय ‘कङ्ग्रेसिएनल बजेट अफिस’ को प्रक्षेपण अनुसार आगामी वर्षहरूमा अमेरिकी सरकारको बजेट घाटा र ऋणको आकार थप बढ्नेछ। रिपब्लिकन नियन्त्रित कङ्ग्रेसले सन् २०२५ मा पारित गरेको ट्रम्पको कर तथा अध्यागमन विधेयकले मात्रै सन् २०३४ सम्ममा संघीय घाटामा ३.४ ट्रिलियन डलर थप्ने अनुमान छ। यो घाटा पूर्ति गर्न सरकारले ठूलो मात्रामा ट्रेजरी बण्ड जारी गर्नुपर्ने हुन्छ।
बजारमा सरकारी ऋणपत्रको आपूर्ति बढ्दा लगानीकर्तालाई आकर्षित गर्न बढी प्रतिफल दिनुपर्छ। मर्टगेज दरले फेडको दरलाई भन्दा १० वर्षे अमेरिकी ट्रेजरी बण्डको प्रतिफललाई निकै नजिकबाट पछ्याउने भएकाले सरकारी ऋण बढ्दा मर्टगेज दर पनि बढ्छ।
बैंकहरूले लगानी गरेको ऋणलाई एकीकृत गरी ‘मर्टगेज-ब्याक्ड सेक्युरिटिज’ को रूपमा लगानीकर्ताहरूलाई बिक्री गर्छन्। यस्ता धितोपत्र किन्ने लगानीकर्ताहरूले ऋण भुक्तानीको जोखिम व्यहोर्नुपर्छ। यदि भविष्यमा ब्याजदर घट्यो भने ऋणीहरूले पुराना बैंकबाट सस्तोमा रिफाइनान्स गरी सावाँ रकम समय अगावै चुक्ता गरिदिन्छन्। यसले गर्दा लगानीकर्ताले सोचेजति नाफा पाउँदैनन्।
अहिले ब्याजदर उच्च रहेकाले भविष्यमा दर घट्ने बित्तिकै धेरैले रिफाइनान्स गर्ने निश्चित छ। यो जोखिमका कारण १० वर्षे सरकारी ट्रेजरी बण्ड र मर्टगेज दरबीचको अन्तर ऐतिहासिक औसतभन्दा निकै माथि रहेको ‘अर्बन इन्स्टिच्युट’ को प्रतिवेदनले देखाउँछ। यही कारणले गर्दा सरकारी बण्डको दर स्थिर रहँदा पनि मर्टगेज दर घट्न सकेको छैन।
अहिलेका अमेरिकीहरूले हालको ब्याजदरलाई सन् २०२० र २०२१ को कोभिड महामारीको समयसँग तुलना गरिरहेका छन्, जतिबेला ३० वर्षे कर्जाको दर ३ प्रतिशतभन्दा पनि कम थियो। तर, त्यो इतिहासकै सबैभन्दा न्यून दर थियो, जुन मन्दीबाट बच्न फेडले चालेको आपतकालीन कदमको परिणाम थियो।
इतिहासलाई हेर्ने हो भने, सन् १९९० र २००० को दशकमा मर्टगेज दर अक्सर ६ देखि ८ प्रतिशतको बीचमा रहने गर्दथ्यो। त्यसैले, दीर्घकालीन रूपमा हेर्दा आजको ६.४८ प्रतिशतको ब्याजदर अस्वाभाविक वा अनौठो होइन।
विगत दुई हजार वर्षदेखि बैंकिङ र धितोको अभ्यास चल्दै आएको छ र साम्राज्यहरू बदलिए पनि अर्थशास्त्रको नियम बदलिएको छैन। लगानीकर्ताहरूले जहिले पनि समयको मूल्य, अनिश्चितता र महँगीको जोखिम अनुसारकै प्रतिफल खोज्छन् र वर्तमान बजारमा उनीहरू अझै पनि पर्ख र हेरको अवस्थामा छन्।